一、物业管理要求
（一）设施设备管理要求
1、设施设备管理要求
（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施；
（2）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，及时维修；
（3）实行值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；
（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生；
（5）维修和操作人员持证上岗，有解决各类故障和事件的能力；
（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。
2、给排水系统管理
（1）建立用水、供水管理制度并予以实施;
（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁;
（3）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能;
（4）定期对排水管、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用;
（5）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。
（6）上述设施设备正常损耗的零配件及维修材料等费用，由学校承担。
3、供配电系统管理
（1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电；
（2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员10分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能；
（3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括地下室照明、楼梯、室内照明）线路、开关保证完好，确保用电安全；
（4）配电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。
（5）上述设施设备正常损耗的零配件费用，由学校承担。
（二）环境卫生管理要求
1、清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。
2、负责做好校门前及红线范围以内所有的地面、绿化带、建筑物的2米以下墙面及附属物、门窗、室内办公区域，所有公共设施及用具的卫生保洁与管理。
3、负责做好校园环境卫生、下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾的收集清运；负责垃圾房的清洁、使用、保养及维修，垃圾清运必须实行袋装化收集清运，垃圾房在垃圾清走后要及时清洗、消毒。
4、负责承担学校教师卫生间的洗手液、纸巾（此类物品由学校购置）的放置与管理。
5、中标方按工作程序对范围内场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全方位保洁，特别对卫生间等难点做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱贴乱画。
6、保持垃圾桶干净无味，负责垃圾的收集，垃圾实行袋装化，日产日清，防止二次污染，定期进行卫生消毒。
7、每学期开学前、后做好学校的整体全面清洁工作。
8、学校重大活动（如大型会议、参观活动、学校考试等时间段）的清洁服务保障，配合做好重大事件的环境清洁工作。
9、清洁卫生中所需的工具，物品费以及清洁用品（如消毒水、清洁药剂、垃圾袋等）等均由中标单位负责。
10、做好其它与清洁卫生有关的事项。
11、中标单位应在早上8：00前将所有区域（如外围、功能室、楼梯、走廊、洗手间等）的卫生清洁完毕，并全天随时保洁。行政办公区域清洁必须在8：30前清洁完毕，保证不影响正常办公。
（三）公共秩序管理要求
1、负责学校内部的公共秩序维护管理服务，安全防范，包括学校的门卫管理、交通秩序管理以及其他公共秩序维护管理，并且负责各种突发事件的预防与处理，保持学校内的安全和宁静。
2、公共秩序维护管理实行一体化管理，有专业服务队伍，制度完善，责任落实。
3、实行24小时安全防范，做好日常巡查工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。
4、定期检查监控设备，确保设备正常运行。
5、建立长效防患机制，确保学校内无火灾、刑事、交通事故等的安全隐患。
6、门岗的保安根据要求对出入校园的车辆、人员、物品进行登记、检查。
7、建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。
8、安管员熟悉校园环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定；严把安管人员招聘关，确保安管人员政治条件和身体符合工作要求，身高1.68米以上，没有违法犯罪记录，身体健康、形象端庄，言行举止文明。
9、校园公共秩序管理要求
（1）负责校园内各种公共管理，维护学校的正常教育教学及生活秩序，制止车辆乱停乱放、超速行车或乱鸣喇叭的行为以及其他各种有损学校利益的事项。
（2）安管人员值班24小时，分三班执行，主要负责学校的安全保卫防范工作以及维护学校正常的教育教学秩序和消防安全等问题，工作细则包括：
①校园内实行24小时安管值勤，固定岗和流动巡逻相结合制度。大门岗（值班室）24小时值班，制止社会不法分子进入学校，任何时间发现学生违规违纪行为都要及时制止。
②做好安全防范措施，校园日常秩序井然有序，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；要有科学高效的突发事件（设备、消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）的应急措施和解决预案。
③建立并严格执行来访人员询问登记制度。要控制校内施工噪音，制止喧闹现象，闲杂人员和车辆不能进入校园，物资出入及搬运、贮存要有管理，凭学校放行证明放行。
④对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，平时有演习，突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进一步恶化，保护现场，并报告学校领导，必要时及时报警。
⑤除学校红线内外，还负责进出学校10米范围内道路交通秩序的协管，保证进出通道顺畅。
⑥中标单位负责校园内所有消防安全管理。所有安管员同时也是学校义务消防员，并接受定期消防培训，每半年最少进行一次消防演习。
⑦消防设备、设施齐全，完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，保证消防疏散通道畅通。
（四）停车管理
1、机动车停车管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，建立车辆出入登记制度，需进入校园的车辆须按指定路线和时间、车速行驶，防止交通事件发生，无车辆乱停放现象。
2、校门口不准停放车辆，车辆必须放置停车场，校园周边停车不准鸣喇叭。
3、各类考试、会议、接待及活动的交通高峰期，有专人负责与属地交管部门联系，派人加强车辆管理和引导，确保学校家长会等重大活动，车辆安全及交通畅通。
（五）物业服务档案资料管理
1、建立物业服务所有档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。
2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。
（六）报刊、信件及物品的寄存管理
1、学校报刊、信件的及时、准确、完整送达，做好收发登记。
2、负责学校教师、学生及家长临时委托的物品寄存、转交，物品不遗失，保证相关人员及时收取。
二、非教育教学管理服务及后勤服务提供要求
总体服务要求：按照《深圳市学校安全管理条例》、《〈深圳市学校安全管理条例〉实施细则》有关规定和要求，结合学校非教育教学管理服务的实际情况，为每天早晨上、放学期间、课间休息和下午上课前或放学后在校学生提供安全防范管理服务（不含星期六、日及法定节假日期间的管理服务）。
（一）主要管理服务范围和内容：
非教育教学管理服务范围主要包括：建筑红线范围内公共区域及校门周边区域内非教育教学时间段的学生安全防范和秩序维护等管理服务。主要内容：
1、上、放学时段的学生安全防范和秩序维护管理
选派专门管理人员，负责学校范围及校门周边对学生进出学校安全秩序的维护和引导工作。做好学校上、放学时段学生进出校园的礼仪引导和安全指引等，协助公安部门做好校园外围治安情况的监控，做好学校非教育教学期间学生的进出学校的安全防范管理，并协助学校做好学生违纪情况的教育工作并记录（如迟到、早退、违纪登记等）上报学校。
上学时段（上午07：00—08：30；下午13：10—14：30），管理人员到学校正门和侧门做好学生进校的引导、秩序维护、安全防范等安全管理工作。校门口凭证让学生出入校园，未经允许，任何人不得提前进入校园。同时，其余人员进入各岗位做好进入校园后的学生上课前的秩序维护、安全防范管理。
放学时段（上午11：20—12：40；下午16：30—18：00），管理人员到学校正门和侧门做好学生出校园的引导和秩序维护、安全防范管理。同时协助学校老师确认接送学生家长接学生离校，其余管理人员在各岗们按学校要求做好课室清场工作，对于留校学生登记、上报学校并做好留校期间的学生安全管理，同时做好详细记录。
2、课间休息期间的学生秩序维护、安全防范管理
课间休息期间（上午08：30—11：30；下午14：30—16：30），管理人员做好学校公共区域（如走廊、楼梯、运动场、生态园、天台等公共活动区域）学生的秩序引导、安全防范管理，出操集会等活动学生安全防范、卫生管理等，防止学生追逐、打闹，防范学生玩火等不良安全隐患的发生。遇有特殊、意外事故等紧急情况，及时汇报并协助老师做好应急处置。
3、非教育教学时段内的安全隐患巡查
负责非教育教学时段内的学校公共区域公共设施安全隐患巡查，并确保学习区域通道畅通，作好记录，并分类归档保存。发现学校建筑物、场地不符合安全标准或者规范的，应当立即制止或劝阻学生停止使用，并设置醒目的安全警示标志或者安全围栏，并及时报告学校。
4、非教育教学时段学校专项活动的学生安全防范管理
学校举办教学开放日、家长会、庆典活动、大型演出或外单位来访、学校承办的专项活动、会议等、学校组织学生外出活动等情况时，配合学校做好活动期间的学生安全防范管理、现场秩序维护管理服务；
5、特殊情况的学生安全防范管理
气象灾害预警信号生效学校停课时，工作人员应当按照学校气象灾害处置预案处理，保证到校、在校学生的安全。除情况允许并经学校同意或者有监护人陪同外，不得让到校学生自行离校；可能出现危险情况的，立即报告学校并应当引导学生到安全场所避险。
6、其它协助管理服务
学校在管理服务范围内临时交办的任务或其他协助服务（如礼仪接待、迎宾、会务等服务），不另计费，中标单位费用包含在本服务费用内。
（二）非教育教学管理服务要求
1.中标单位必须建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理服务的实施方案和各种措施。
2.中标单位应当按要求配备规定的专职安全管理人员，履行学校非教育教学时间段内维护学生安全服务等的安全管理职责；
3.中标单位的专职服务人员必须接受学校指定部门的监督管理，在学校注册安全主任指导下开展工作。
4. 中标单位提供学校上学和放学时段管理服务，出入口专职管理人员负责学生的进出安全管理外，协助学校及相关部门维护学校周边的交通秩序，确保学生上放学期间的交通安全。
5.中标单位必须选派专业的管理服务人员负责实施，保证所有的工作人员都是合格，受过相应专业培训的，有解决各类事件的能力，保证所有管理服务达到专业化水平。
6.中标单位服务要求树立“服务第一，学生至上”的思想，切实维护学校学生的安全；师生有求必应，有险情必出。管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；
7．中标单位上岗人员穿统一的制服，工作规范、作风严谨；仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，精神饱满,保持卫生整洁；
8．中标单位管理服务必须依法办事，文明服务，不与师生发生争吵，杜绝工作人员与师生、家长发生冲突；
9.中标单位必须负责与学校之间的管理服务信息有效传递；及时了解学校要求，并提供相应的服务；协助学校做好对外宣传、沟通工作，维护学校的良好形象。
10．中标单位人员的应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料和管理过程中所有资料必须报学校备案，禁止离职人员进入校园。
11. 中标单位人员必须了解校园内环境状况和安全措施,熟悉和掌握学校内部机构的分布,联系方式。
三、总体管理服务标准
1、严格遵循《深圳市物业管理条例》、《〈深圳市学校安全管理条例〉实施细则》、《深圳市物业管理考核评比标准》有关规定和要求，利用现代化管理手段进行管理服务。
2、无因管理服务造成的安全事故、质量事故。
3、确保学生安全，让学校满意、家长放心，服务的满意率达95%以上。
4、有效投诉处理率100%。
5、有效投诉率低于1%。
6、管理服务人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。
7、公共配套设备、设施完好率95%以上。
8、环境卫生达标95%。
9、消防管理符合政府有关要求，年检完好率100%。
采购需求