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松岗街道松岗第一小学占地面积约15461平方米，建筑面积约17432平方米。建设规模为36个班，提供1800个优质学位。主要设施设备有：

1、教学用房：

学校有教室36间、行政办公室7间、教师办公室8间、器械室1间、文印室1间、图书馆1 间、多功能厅1间、电脑室2间、会议室2间、公共洗手间18间、管乐室1间、美术室2间、音乐室2间、健美操室1间、实验室2间。

2、公共配套设施：

运动场、室外篮球场1个、室内篮球场1个、足球场1个、教师宿舍2栋33间、教工食堂1栋1层、自行车棚1处、垃圾房1间、地下车位49个，心理咨询室1间、校医室1间、门卫值班室1间、物业管理用房及监控室1间、出入口3个。

3、附属设备：

（1）强电系统（高低压配电柜（箱）9、变压器1台）空调40台；

（2）弱电系统（含电视（电子白板）、电话10台（以外线计算）、网络（教育网系统1套）、监控1组、门禁1套、音响、广播系统1套等）；

（3）给排水系统（蓄水池1个60立方米、化粪池6个40立方米）；

（4）消防系统（消防广播系统1套、消防栓40个、灭火器300个）；

（5）监控系统（公共区域监控操作平台2组、监控摄像头206个。

 

管理范围：范围限于校园内会务服务、清洁、绿化养护、24小时公共秩序维护及安全防范、公共设备设施运行管理及日常维护服务；非教育教学管理服务。

2020年1月1日至2020年12月31日，各分项具体服务时间见服务内容

 

（一）设施设备管理要求：

1、设施设备管理要求：

（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施；

（2）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修；

（3）实行值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；

（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生；

（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗，有解决各类故障和事件的能力；

（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

2、给排水系统管理：

（1）建立用水、供水管理制度并予以实施;

（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，不发生大面积跑水事故，定期对水泵房进行检查、保养、维修、清洁;

（3）保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能;

（4）定期对排水管、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用;

（5）及时发现和解决故障，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能。

（6）上述设施设备正常损耗的零配件及维修材料等费用，由学校承担。

（7）水箱保持清洁并定期每季度清洗、消毒一次（按照深圳市二次供水的有关规定），确保二次供水符合饮用水国家标准。

3、供配电系统管理：

（1）对供电范围的电气设备定期巡视维护和重点检测，做到安全、合理、节约用电；

（2）及时发现和解决故障。当出现故障时，维修人员10分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能；

（3）加强日常维护检修，公共使用的照明灯具（包括地下室照明、楼梯、电梯间、室外院墙照明）线路、开关保证完好，确保用电安全，并管理和维护好避雷设施；

（4）配电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行。

（5）上述设施设备正常损耗的零配件费用，由学校承担。

（二）环境卫生及“四害”消杀管理要求

1、清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善。

2、负责做好校门前及红线范围以内所有的地面、绿化带、建筑物的墙面及附属物、门窗、室内区域，所有设施及用具的卫生保洁与管理。

3、负责做好校园环境卫生、下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾的收集清运、化粪池的清理；负责垃圾房的清洁、使用、保养及维修，垃圾清运必须实行袋装化收集清运，垃圾房在垃圾清走后要及时清洗、消毒。

4、定期开展除“四害”消杀及白蚁防治工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按校方或上级有关部门要求组织消杀。

5、负责承担学校教师卫生间的洗手液、纸巾（此类物品由学校购置）的放置与管理。

6、中标方按工作程序对范围内场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全方位保洁，特别对卫生间等难点做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱贴乱画。

7、保持垃圾桶干净无味，负责垃圾的收集，垃圾实行袋装化，日产日清，防止二次污染，定期进行卫生消毒。

8、每学期开学前、后做好学校的整体全面清洁及消杀工作。

9、学校重大活动的清洁服务保障，配合做好重大事件的环境清洁工作；大型会议、参观活动、学校考试等时间段，每次须增派3-4名人员加强清洁服务，费用由中标单位承担。

10、清洁卫生中所需的工具，物品费以及清洁用品（如消毒水、清洁药剂、垃圾袋等）等均由中标单位负责。

11、做好其它与清洁卫生有关的事项。

12、中标单位应承诺在早上7：30前将所有区域（如外围、功能室、楼梯、走廊、洗手间等）的卫生清洁完毕，并全天随时保洁。行政办公区域清洁必须在8：30前清洁完毕，保证不影响正常办公。

（三）绿化管理要求

1、配备专业人员进行管理，制度完善。

2、实行标准化作业，由专人负责检查监督。

3、负责校区红线范围以内所有室外绿化的养护、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、松土、杀虫、杂物清除等管理。

4、植物生长健康，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露；

5、定期修剪，及时修补和扶持，保持花木形态常美。

6、绿草坪养护每年不少于2次。

7、每日对绿植物浇水、除杂草、清洁等。

8、绿植物修剪、施肥每年不少于8次。

9、根据情况除病虫害。

10、节假日、会议花卉摆放（花卉由采购方提供），室内植物花卉养护（植物、花卉由采购方提供）。

11、绿化养护工作所需的工具、设备由中标单位负责提供并承担费用；绿化养护所需材料（如肥料、药品等）由中标单位负责。

（四）安全管理要求

1、负责学校内部的安全、保卫和警戒，包括学校的门卫管理、交通秩序管理以及其他安全管理，并且负责各种突发事件的预防与处理，保持学校内的安全和宁静。

2、安全管理实行一体化管理，有专业安保队伍，制度完善，责任落实。

3、实行24小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

4、定期检查保养监控设备，确保设备正常运行。

5、做好安全防范和日常巡查工作，负责校园内门窗、照明等开、关，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

6、建立长效防患机制，确保学校内无火灾、刑事、交通事故等的安全隐患。

7、门岗的保安根据要求对出入校园的车辆、人员、物品进行登记、检查。

8、建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援安全体系。

9、校园公共秩序管理要求

（1）负责校园内各种公共管理，维护学校的正常教育教学及生活秩序，如制止有损学校容貌的乱建、乱贴、乱挂行为，制止车辆乱停乱放、超速行车或乱鸣喇叭的行为以及其他各种有损学校利益的事项。

（2）安管人员值班24小时，分三班执行，主要负责学校的安全保卫防范工作以及维护学校正常的教育教学秩序和消防安全等问题，工作细则包括：

①校园内实行24小时安管值勤，固定岗和流动巡逻相结合制度。大门岗（值班室、消防控制中心）24小时值班，每班的值班人数不少于5人，制止社会不法分子进入学校，不受外界和社会不法分子侵犯，任何时间发现学生违规违纪行为都要及时制止。

②做好安全防范措施，校园日常秩序井然有序，学校财产不受损失，校园内火灾发生率为零；师生人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；要有科学高效的突发事件（设备、消防、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）的应急措施和解决预案。

③建立并严格执行来访人员询问登记制度。要控制校内施工噪音，制止喧闹现象，闲杂人员和车辆不能进入校园，物资出入及搬运、贮存要有管理，凭学校放行证明放行。

④对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，平时有演习，突发事件发生时要得到及时处理，防止事态进一步恶化，保护现场，并报告学校领导，必要时及时报警。

⑤对学校红线内外周边环境进行24小时不间断巡视。

⑥中标单位负责校园内所有消防安全。指派消防安全责任人，所有安管员同时也是学校义务消防员，并接受定期消防培训，每半年最少进行一次消防演习。

⑦消防设备、设施齐全，完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，保证消防疏散通道畅通。

10、秩序维护员熟悉校园环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定；严把安管人员招聘关，确保保安人员政治条件和身体符合工作要求，身高1.70米以上，年龄38岁以下，没有违法犯罪记录，身体健康、形象端庄，言行举止文明。

11、保安除规定的物业服务范围外，还负责进出学校100米道路交通秩序的协管，保证出通道顺畅。

（五）非教育教学管理服务要求：

1、实行一体化管理，有专业管理队伍，管理制度完善，管理制度完善、可行；实行标准化作业，由专人负责检查、监督。

2、建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理服务的实施方案和各种措施。

3、制定安全管理服务、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行；做到科学管理、精心服务。实行11.5小时值班制度（每天7：00--下午6：30为正常上班时间，全体人员到岗；学生上课时段为留守值班时间，必须保持至少2人值班，负责学校公共区域的安全管理巡查）；

4、按要求配备规定的专职安全管理人员，在学校内设立专门的服务机构，设置专职管理人员，按规定配置足够的专职安全管理人员，履行学校非教育教学时间段内维护学生安全、午休安全服务等的安全管理职责；　

5、专职服务人员必须接受学校指定部门的监督管理，在学校注册安全主任指导下开展工作。

6、提供学校上学和放学时段管理服务，出入口专职管理人员负责学生的进出安全管理外。
    7、选派专业的管理服务人员负责实施，保证所有的工作人员都是合格，受过相应专业培训的，有解决各类事件的能力，保证所有管理服务达到专业化水平。

8、服务要求树立“服务第一，学生至上”的思想，切实维护学校学生的安全；师生有求必应，有险情必出。管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；

　　9．上岗人员穿统一的制服，工作规范、作风严谨；仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，精神饱满,保持卫生整洁；

　　10．管理服务必须依法办事，文明服务，不与师生发生争吵，杜绝工作人员与师生、家长发生冲突；

11、负责与学校之间的管理服务信息有效传递；及时了解学校要求，并提供相应的服务；协助学校做好对外宣传、沟通工作，维护学校的良好形象。

12、采取切实有效措施保持服务队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，一年内轮换岗人数不得超过合同编制的20%，并在签订合同前作出承诺；主要管理人员更换，应提前一个月以书面形式通知学校,其他人员更换要提前六天告知学校；确保服务质量不因人员变动而受影响；

13．人员的应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料和管理过程中所有资料必须报学校备案，禁止离职人员进入校园。

14.所有管理服务人员必须了解校园内环境状况和安全措施,熟悉和掌握学校内部机构的分布,联系方式。

15、自行解决安排员工住宿，费用包含在本项目费用内。

16、中标单位必须承担以下职责：
　　(1)建立健全学校非教育教学管理服务的安全管理制度;
　　(2)建立安全工作责任制和事故责任追究制度;
　　(3)制定学校非教育教学管理服务突发安全事件的应急预案，建立安全预警机制和突发事件应急机制，开展应急预案演练; 突发事件反应迅速，预案处置有力；　
　　(4) 经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练；进行安全宣传，提高工作人员、师生安全意识和防护能力;
　  （5）制定非教育教学管理服务方案、工作计划，向学校定期报告服务区域内非教育教学管理服务的有关情况。及时向学校通报本服务区域内有关非教育教学管理服务的重大事项，接受学校的监督；

（6）履行管理和保护学生的职责，在非教育教学时间及活动中发现学生有危险行为时应当及时制止、报告。制止学生在学校内驾驶机动车、电动自行车和使用滑轮、滑板，做好学生的学校活动安全管理；

（7）对其在服务期内所发生的生产、安全和交通事故等自身原因造成的事故承担全部责任并负责善后处理；学校不承担任何责任。

（8）建立管理服务台帐和档案，项目齐全，目录清晰，资料齐全，管理完善，可随时查阅。

　　（9）配合学校受理校区内各类学生安全管理过程中出现的纠纷案件，配合校方对违规事件的调查，出现学生人身伤害事故涉嫌违法犯罪的，应当保护事故现场，协助公安机关对案件的排查；

　　（10）校园突发事件处置、灾害预防、火灾扑救，发现和制止校内暴力事件，随时准备提供紧急救助；

（11）校园公共部位安全隐患检查、排除及上报，违规纠正；有针对性地开展安全教育和提示；

（12）所有人员均是学校义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），每半年进行最少一次消防演习，每年与有关消防单位组织最少一次联合消防演习。

　 （13）组织并带领学生会干部监督校内学生行为，并制止校园不安全、不文明举止行为；

　 （14）承担校方提供的业务所使用的办公设备、设施（如桌椅、电扇、空调、电脑）、通讯工具、照明设施等的维修和耗料费用；故意损坏、恶意使用或丢失全额赔偿；

（15）中标单位在投标文件中承诺的其他事项；法律、法规和委托管理合同规定的其他管理服务。

（16）、其它属于管理服务范围内的工作以及校方临时交办的任务。

（六）停车场管理

1、建立停车场巡视制度，指挥安排车辆停放，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修，无车辆乱停放现象；

2、负责学校师生非机动车的保管、停放，管理有序，按规定位置停放，做到规范化、整齐、分类、安全。

3、校门口不准停放车辆，车辆必须放置停车场，校园周边停车不准鸣喇叭。

6、各类考试、会议、接待及活动的交通高峰期，有专人负责与属地交管部门联系，派人加强车辆管理和引导，确保学校家长会等重大活动，车辆安全及交通畅通。

（七）校园节能减排的管理服务。

（八）会务接待及会务会议活动专人服务。

（九）教师饭堂服务

1、提供大师傅1名，帮工2人，其中大师傅能做90-100人的早、中、晚餐，能精通广东菜和客家菜。

2、提供上班期间的早、中、晚餐服务。需按学校教师的要求调配口味。

3、各种材料由学校指定的供应商配送，物业公司只提供服务。

（十）物业服务档案资料管理

1、建立物业服务所有档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。

2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（十一）报刊、信件及物品的寄存管理

1、学校报刊、信件的及时、准确、完整送达，做好收发登记。

2、负责学校教师、学生及家长临时委托的物品寄存、转交，物品不遗失，保证相关人员及时收取。

（十二）中标人在投标文件中承诺的其他事项。

（十三）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

 

（一）总体服务标准

1、物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》(90为分以上)以及招标文件、委托管理合同的有关规定。在合同期内达到“全国物业管理示范学校”标准。

2、在合同期内，执行《深圳市物业管理考核评比（学校）标准》达90分以上。

3、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上。

4、有效投诉率低于2%。

5、有效投诉处理率100%。

6、房屋及公共配套设备、设施完好率95%以上。

7、校园内治安案件发生率为零，无任何重大事故发生。

8、环境卫生、消杀、绿化达标率95%。

9、利用现代化管理手段对物业进行管理

10、消防管理符合政府有关要求，年检完好率100%。

11、未尽事宜，依照教育主管部门及物业管理部门的相关规定执行，达到相关要求。

（二）日常维修养护服务标准

序号	项目	服务标准
1	房屋日常养护维修	防止基础、楼板不合理荷载，防止漏水浸水，确保房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%。及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅，干净。
2	室外场地、道路养护、维修	确保室外场地、道路的完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%。
3	给排水设备运行维护管理	保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家和深圳市相关标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，并按深圳市二次供水要求对生活水箱及消防水池进行定期清洗和消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障，维修合格率100%。
4	供配电、供气设备运行维护管理及室内外照明和效果灯光工程系统维护管理	对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗，建立２４小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率１００％，加强日常维护检查，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全。加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，维修及时率达到100%，小修不过夜。
5	空调系统运行维护	建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪声和严重滴漏水现象，制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态，空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率１００％。
6	消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）	加强日常检查巡视,确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全,完好无损,随时可启用,定期进行联动测试,确保整个系统反应正常,及时发现并排除故障,零修合格率100%,制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道通畅,照明设备,引路标志完好,零修合格率100%，定期对消防系统进行保养维护。
7	智能化系统运行维护（含楼宇自控系统、闭路监控系统）	定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制，确保楼宇设备运转自动化。确保物品及其它办公用品失窃率在一个合理范围内。非正常使用损坏，由责任人负责修复或赔偿；如发现被盗，中标单位应及时报警并协助查处，事后应区分责任，由责任人赔偿经济损失，直至追究其刑事责任。
8	物业档案资料管理	必须保证校方交给物业档案资料的完整性、完好性。
9	供气设备运行维护管理	确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。

（三）清洁服务标准

位 置	序号	清洁项目	作业要求				清洁标准
			每日	每周	每月	每季
建 筑 物 外 部	1	道路	清扫多次	全面清洁一次			干净、无杂物、无污迹
	2	公布栏、宣传栏	擦抹二次		清洗一次		明亮光洁、无污迹
	3	灯具	清抹灯罩一次	用不锈钢油擦抹灯柱一次			干净光亮
	4	绿化栏	清理多次				无杂物
	5	栏杆	清抹一次		用清洁剂清抹一次		干净、无污迹
	6	沟渠、雨、污水井及井盖		清理一次	全面清理一次		确保通畅、无异物、异味
	7	化粪池、隔油池				清理一次	确保排污通畅，周围无异味
	8	车库、停车场	清扫或清抹一次	冲洗一次	用清洁剂清抹一次		干净，无污渍
建 筑 物 内 部	1	地面、墙面	清拖两次地面，清抹一次墙面	清洗一次	清洗打蜡 一次		光滑明亮、无杂物、无污渍，无水渍
	2	送风口、排烟风口	擦抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无尘
	3	天花灯饰		清扫二次	清抹一次		干净、无蜘蛛网、无灰尘
	4	玻璃门	清抹一次		用清洁剂清抹一次		干净、无污迹
	5	楼梯	清扫二次地面，清抹一次扶手		用清洁剂清抹一次		干净明亮、无污迹
	6	消防设施	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净明亮、无污迹
	7	垃圾桶	清抹二次	用清洁剂清抹一次			干净、无杂物、无污尘
	8	管道井			清扫二次		干净，无蜘蛛网
	9	管道设备			除尘一次		无灰尘
	10	防火门	清抹一次	用清洁剂清抹一次			干净、无污渍
	11	卫生间	清拖二次，冲洗若干次	用清洁剂清洗二次			干净、无臭、无污水
办公室及课室及多功能室室内	1	地面	清拖一次	清洗地毡一次			无杂物、无污渍、无水渍
	2	墙面		清扫一次			无污渍
	3	门、窗	清抹一次	用清洁剂清抹一次			无尘、无污渍
	4	桌、椅	清抹一次	用清洁剂清抹一次			无污渍
	5	饰物	清抹一次	用清洁剂清抹一次			无尘、无污渍
	6	天花灯饰		清扫一次			干净，无蜘蛛网
	7	垃圾箱、篓	上午、下午				无过夜垃圾
	8	空调系统 各风口			清洗一次		无尘、无污渍

 

（四）消杀服务标准

序号	位置	消杀项目	药物消杀安排		工作标准
			每周	每月
1	卫 生 间	蟑 螂	10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次		灭鼠标准：鼠密度不超过5％（粉迹法）； 灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3％； 灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3％； 灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1％（粉迹法）； 灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁标准防治管理规定》执行。 有新规定按新规定标准
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
		老 鼠		在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
2	消防 通、地下室、电梯间	蟑螂	10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
		老鼠		在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
3	污水井、污水沟	蟑螂	10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次	用球形芽孢喷洒两次
4	污 水 井	老 鼠		在老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
5	垃圾中转站	蟑 螂	10％爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
		老鼠		投放鼠必杀两次
6	建筑物内外	白 蚁		利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助白蚁习性，在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蚁、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次
7	食堂	蟑螂蚊、蝇	每周消杀一次（星期五晚消杀、星期日下午洗地）

（五）园林绿化服务标准（1）

工作项目	作业频率	质量标准	达标率
草地清洁养护	做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草， 每月应对草地预防性喷药三至五次，杂草不能超过草坪面积的0.1%，每月施肥三次以上修剪一次，每日淋水4—6小时以上（11月—12月每日早晚各淋水一次），春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次。剪草机剪完草后5天内修完草边，马上浇一遍透水。草地高度保持在3-10cm内。	草地翠绿，无杂草，草坪平整，无落叶、无枯黄现象,无病虫害及任何杂物；施肥方法须播肥或喷肥。	生长高度5-8公分，成活充达98%以上，杂草控制在2%以下
绿篱花球修剪养护	每15天修剪一次	长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。	生长高度80公分以上，100公分以下。达标99%以上
乔灌木的整形修剪、养护	乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。 应保证每天淋一次水，（雨天除外），并根据季节情况，每一周喷一次药物。除夏季外，每两周应进行一次松土。每月根据树种情况适时施肥两至三次，修剪枝两次。药物除土壤里的害虫每年三次以上。	造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草。 采用穴施或沟施施肥，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀；无病虫害。	成型，整齐，灌木等新长枝条不超过15厘米；无病虫害。
花卉盆栽管理	不定期剪枝、修理	叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘、无杂草	成活率达98%以上
室内植物养护	室内植物养护每天1次，叶面清洁每周2次。	叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘。	成活率达98%以上
植保 管理	定期巡查、浇水、施肥	少见病虫害	成活率达99%以上
补苗、补草	花草、树木、草坪有缺损现象，及时汇报、补种，发现人为或车辆损坏的及时制止、汇报，妥善处理。
病虫害的防治	每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每二月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。	保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制	完好率99%以上
防风 防暴	风暴前加强预防，风暴后及时处理	风前设立支柱疏剪枝叶；风后12小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。	把损害减少到最低限度
施肥	草地每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥	保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
浇水	绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。	盆花浇水见干见湿、以浇透为准。	用水以人工湖水为主
绿化 设施		维护好喷淋设施、水龙头、花池、绿化牌等，有损坏现象及时汇报。

建筑物绿化服务标准（2）

建筑物/场地	绿化管理要求	备注
学校各办公楼门厅	根据校方要求摆放合适的艺术盆景，并进行良好的绿化维护。
各行政楼办公室内	根据校方要求，中层及以上干部办公室适当增加数量及规格。	养护期间要求做到“零干扰”服务；寒暑假可回收养护
行政楼、教学楼等主要建筑物	根据校方要求，重要接待活动、庆典活动、法定节假日等期间，在主要建筑物里按相应规格进行绿化盆景的布置与协调，以及活动或节日结束后的清理。	接待活动、庆典活动、法定节假日等。
图书馆	要求适度高于校内其他主要建筑物的绿化标准，按照图书馆要求为师生提供幽雅美观的读书环境。
校级会议室（厅）	根据校方要求，逢重要会议期间，按相应规格进行绿化盆景的布置与协调，以及会议结束后的会场清理。	主要是在校级会议室举办的各种会议
学校主要出入口	根据校方要求在学校各校区主要出入口合适位置布置养护良好的盆景等绿化景观。

 

（六）非教育教学安全服务标准：

1、严格遵循《深圳市学校安全管理条例》、《〈深圳市学校安全管理条例〉实施细则》有关规定和要求，利用现代化管理手段对学生进行安全管理服务。

2、无因管理服务造成的安全事故、质量事故。

3、确保学生安全，让学校满意、家长放心，服务的满意率达95%以上。

4、有效投诉处理率100%。

5、有效投诉率低于1%。

6、管理服务人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。

六、人员要求：

1、依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构。

2、依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配备人员，并结合学校办公运行特点，编制员工行为规范和操作性强的服务方案。

3、组织架构科学、合理，保证管理落实到位；各部门具有明确的分工和职责要求。

4、服务人员经常性培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等。

5、投标人必须承诺本项目配备最低人员如下（投标人需至少满足以下人员数量要求）：

 

三、物业管理内容

1、公用设施、设备的维护管理服务：包括房屋建筑本体的养护、管理。配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修（维修材料费用需经学校核准后由学校承担）。

2、清洁卫生管理：包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治，课室桌椅、讲台、办公桌椅、电脑设备的保洁等。

3、室外绿化的养护管理：节假日、会议花卉摆放（花卉由校方提供）、室内植物花卉养护（花卉由校方提供）。

4、安全保卫管理服务：24小时安全保卫、安防值班及公共秩序管理。

（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

（2）秩序维护员根据要求对出入校园的车辆、人员、物品进行登记检查；

（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；

（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。

（6）校园交通、车辆行驶和停泊管理。

5、非教育教学管理服务范围及内容：

非教育教学管理服务范围主要包括：建筑红线范围内公共区域及校门周边区域内非教育教学时间段的学生安全防范和秩序维护等安全管理服务。主要内容：

（1）上、放学时段的学生安全防范和秩序维护管理

选派专门管理人员，负责学校范围及校门周边对学生进出学校安全秩序的维护和引导工作。做好学校上、放学时段学生进出校园的礼仪引导和安全指引等，协助公安部门做好校园外围治安情况的监控，做好学校非教育教学期间学生的进出学校的安全管理，并协助学校做好学生违纪情况的教育工作并记录（如迟到、早退、违纪登记等）上报学校。

上学时段（上午07：00—08：40；下午13：10—14：30），管理人员到学校正门和侧门做好学生进校的引导、秩序维护、安全防范等安全管理工作。校门口凭证让学生出入校园，未经允许，任何人不得提前进入校园。同时，其余人员进入各岗位做好进入校园后的学生上课前的秩序维护、安全防范管理。

放学时段（上午11：30—13：10；下午16：20—18：30），管理人员到学校正门和侧门做好学生出校园的引导和秩序维护、安全管理。同时协助学校老师确认接送学生家长接学生离校，其余人员在各岗们按学校要求做好课室清场工作，对于留校学生登记、上报学校并做好留校期间的学生安全管理，同时做好详细记录。

（2）课间休息期间的学生秩序维护、安全管理

课间休息期间（上午08：30—11：30；下午14：30—16：30），管理人员做好学校公共区域（如走廊、楼梯、运动场、生态园、天台等公共活动区域）学生的秩序引导、安全管理、出操集会等活动学生安全管理、卫生管理等，防止学生追逐、打闹，防范学生玩火等不良安全隐患的发生。遇有特殊、意外事故等紧急情况，及时汇报并协助老师做好应急处置。

（3）午休及阳光体育期间的学生秩序维护、安全管理

午休期间（中午12：20—13：40），结合学校的要求安排，做好留校学生中午午休期间午休区域的秩序维护管理服务工作。在午休期间，防止学生嬉戏打闹、玩火、偷盗、破坏等，对未得到校方和家长的确认情况下，严格控制不得让学生私自离开学校。同时，协助午休值班老师核对午休学生人数，督促学生按时休息，做好现场监督服务工作，发现学生有不适症状或突发应急事件，及时汇报值班老师并协助进行处理。

阳光体育（下午4：05-5：00），结合学校安排，做好学生的安全管理工作，遇有特殊、意外事故等紧急情况，及时汇报并协助老师做好应急处置。

（4）非教育教学时段内的安全隐患巡查

负责非教育教学时段内的学校公共区域公共设施安全隐患巡查，并确保学习区域通道畅通，作好记录，并分类归档保存。 发现学校建筑物、场地不符合安全标准或者规范的，应当立即制止或劝阻学生停止使用，并设置醒目的安全警示标志或者安全围栏，并及时报告学校。

（5）非教育教学时段学校专项活动的学生安全管理

学校举办教学开放日、家长会、庆典活动、大型演出或外单位来访、学校承办的专项活动、会议等、学校组织学生外出活动等情况时，配合学校做好活动期间的学生安全管理、现场秩序维护管理服务；

（6）特殊情况的学生安全管理

气象灾害预警信号生效学校停课时，工作人员应当按照学校气象灾害处置预案处理，保证到校、在校学生的安全。除情况允许并经学校同意或者有监护人陪同外，不得让到校学生自行离校；可能出现危险情况的，立即报告学校并应当引导学生到安全场所避险。

（7）、其它协助管理服务

学校在管理服务范围内临时交办的任务或其他协助服务（如礼仪接待、迎宾、会务等服务），不另计费，中标单位费用包含在本服务费用内。

6、校园节能减排的管理服务。

7、会务接待及会务会议活动专人服务。

8、教师饭堂上班时间早、中、晚三餐服务。

9、报刊、信件的管理                                   

学校报刊、信件的及时、准确、完整送达，做好收发登记。

10、物业档案资料管理。

11、中标人在投标文件中承诺的其他事项。

12、法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

 

1、该物业委托管理期限为三年。第一年合同期满前二个月，采购方将对中标方总体服务质量进行考核，考核不合格采购方有权提前终止合同，考核结果达到优秀的，可续签物业委托管理合同2年。续签合同时如因本市最低工资标准调升等政策变动导致本项目服务费用的增加，凭政府相关文件可向财政部门申请调价，除此以外，在本项目需求范围内，采购人不对中标服务费进行调整。

2、第一年的合同总价必须按本项目中标价执行，采购人不接受任何价格调整的理由，投标人在投标报价时必须充分考虑到工资标准调整、物价上涨等影响本项目服务价格的因素，并承担相应的风险；

 

每月15日前结算上月管理服务费，凭中标单位完税发票，由采购单位签署付款凭证,办理相关付款手续。

 

十、报价要求

1、投标总价以人民币报价，为一年的物业管理服务费，包括行政福利费用（含员工/管理人员工资、福利、社保等、员工年休假补助、辞工辞退员工补偿金、员工培训费，办公经费、交通运输费等）；本项目所需材料费、工具费、固定资产折旧费；企业管理费、企业利润和税金等本项目涉及的一切费用。

2、投标人在报价时，有关费用必须符合以下要求，否则作废标处理。

1）1）人员的工资、社保、福利等必须符合深圳相关法律法规所规定的标准要求，基本工资不得低于深圳市最低工资标准。

2）按国家及深圳市规定为员工购买养老、医疗、工伤、失业等保险及缴交住房公积金、发放高温补贴等。

十一、物业服务有关说明

1、中标人根据有关物业服务法规与采购方签订的物业服务委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、中标方不得将本物业服务项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意。

3、采购单位在可对该物业服务进行考核评价，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。

4、有关物业服务事项的说明

（1）管理用房

采购方应提供必要的办公用房、值班用房、仓库和需用物品存放场地，由中标单位无偿使用。

（2）公共水电费及发电机燃油费

公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

（3）日常维修保养更换费用

日常维修保养更换费用及材料由采购单位支付。对需要维修的，中标单位须先向采购单位申报办理审批手续，否则，采购单位可不给予支付维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

（4）设备的专业维护

不包含空调设备、消防系统、监控系统等设备的专业维护、设备年检、检测服务及相关费用，由学校另行委托。

（5）其他设施设备的说明

采购方物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站及垃圾桶均由采购方负责安装及提供。

（6）监管

中标人在合同执行期间，中标方须接受市、区行业主管部门、市政府采购监督管理部门、采购单位及相关主管部门的监管。

5、中标人所有工作人员在本项目服务中所出现的工伤或意外事故，均由中标人自行承担；中标人在服务过程由于中标方原因对学校财产造成损失或人身造成伤害的，由中标人承担全部责任，如果情况严重的，交由司法机关处理。

6、投标人自行组织现场踏勘，以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的后果由投标人自负。

松岗第一小学2020年物业管理及非教育教学管理服务需求书.doc